Υποθηκοφυλακείο

Το Υποθηκοφυλακείο είναι η δημόσια υπηρεσία στην οποία κατατίθενται επίσημα και φυλάσσονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας των ακινήτων καθώς και τα βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις) που τα βαρύνουν. Επίσης, στα υποθηκοφυλακεία φυλάσσονται και δικαστικές αποφάσεις σχετικές με ακίνητα και γενικά κάθε πράξη που επηρεάζει τη νομική κατάσταση ενός ακινήτου.

Τρόπος λειτουργίας

Τα υποθηκοφυλακεία λειτουργούν στην περιφέρεια κάθε ειρηνοδικείου και συνήθως υπάρχει ένα υποθηκοφυλακείο ανά ειρηνοδικειακή περιφέρεια και σπανίως περισσότερα. Ο νομικός όρος που αναφέρεται στην κατάθεση συμβολαίου ή άλλης πράξης στα αρχεία του υποθηκοφυλακείου και στην εγγραφή στα σχετικά βιβλία του υποθηκοφυλακείου ονομάζεται «μεταγραφή». Η μεταγραφή είναι θεσμός ύψιστης σημασίας στο εμπράγματο δίκαιο, διότι η κτήση κυριότητας, όπως και κάθε εμπράγματη μεταβολή επί ακινήτων, επέρχεται με τη μεταγραφή και όχι με την παράδοση της νομής. Σε κάθε υποθηκοφυλακείο μεταγράφονται οι δικαιοπραξίες και άλλες σχετικές πράξεις που αφορούν τα ακίνητα που βρίσκονται στην περιφέρεια του υποθηκοφυλακείου, και από αυτό εκδίδονται τα σχετικά πιστοποιητικά μετά τη μεταγραφή του συμβολαίου της αγοραπωλησίας. Τα βιβλία που τηρεί κάθε υποθηκοφυλακείο, και στα οποία μεταγράφονται οι πράξεις που αφορούν τα ακίνητα είναι:

1) τα Βιβλία μεταγραφών,

2) τα Ευρετήρια μερίδων,

3) τα Γενικά αλφαβητικά ευρετήρια,

4) το Βιβλίο κατασχέσεων,

5) το Βιβλίο διεκδικήσεων,

6) το Βιβλίο υποθηκών και

7) το Γενικό βιβλίο εκθέσεων.

Διακρίσεις υποθηκοφυλακείων

Τα υποθηκοφυλακεία διακρίνονται σε έμμισθα και άμισθα. Τα δε άμισθα υποθηκοφυλακεία διακρίνονται και σε ειδικά άμισθα και σε μη ειδικά άμισθα. Τα έμμισθα είναι υπηρεσίες του Υπουργείου Δικαιοσύνης και στελεχώνονται από δημοσίους υπαλλήλους. Τα ειδικά άμισθα υποθηκοφυλακεία διευθύνονται από άμισθο υποθηκοφύλακα ο οποίος διορίζεται από τον Υπουργό Δικαιοσύνης κατόπιν επιτυχίας του σε σχετικό διαγωνισμό. Τα μη ειδικά άμισθα υποθηκοφυλακεία διευθύνονται από συμβολαιογράφο διορισμένο στην έδρα του υποθηκοφυλακείου. Όλα τα υποθηκοφυλακεία είναι δημόσιες υπηρεσίες και ως εκ τούτου η λειτουργία τους εποπτεύεται από το Υπουργείο Δικαιοσύνης (άρθρο 7 του Π.∆. 36/2000 Οργανισμός του Υπουργείου Δικαιοσύνης).

Βασικές αρχές λειτουργίας υποθηκοφυλακείων

Η αρχή της δημοσιότητας

Τα άρθρα 1200 και 1339 του Αστικού Κώδικα καθιερώνουν την αρχή της δημοσιότητας, σύμφωνα με την οποία τα βιβλίων μεταγραφών, υποθηκών και εν γένει τα δηµόσια βιβλία του υποθηκοφυλακείου είναι στη διάθεση οποιουδήποτε επιθυμεί να συμβουλευτεί το περιεχόμενό τους, προκειμένου να αντλήσει πληροφορίες για τις εμπράγματες σχέσεις που αφορούν ακίνητα. Ως περαιτέρω συνέπεια της αρχής της δημοσιότητας, τα άρθρα 1201 και 1340 του Αστικού Κώδικα καθιερώνουν και την υποχρέωση του υποθηκοφύλακα να χορηγεί αντίγραφα, περιλήψεις και πιστοποιητικά από τα έγγραφα που μεταγράφονται στο υποθηκοφυλακείο.

Η αρχή της χρονικής προτεραιότητας

Η αρχή της χρονικής προτεραιότητας των πάσης φύσεως δικαιωμάτων και βαρών καθιερώνεται από τα άρθρα 1206, 107 και 1300 του Αστικού Κώδικα. Σύμφωνα με την αρχή αυτή, μεταξύ πολλών μεταγραφών που έγιναν την ίδια ημέρα σχετικά με δικαιώματα βάρη πάνω στο ίδιο ακίνητο, προτιμάται εκείνη που στηρίζεται στον έστω και κατ' ελάχιστο χρόνο αρχαιότερα μεταγεγραμμένο τίτλο. Συγκεκριμένα, όταν έχουν μεταγραφεί περισσότερες υποθήκες στο ίδιο ακίνητο, οι ενυπόθηκοι δανειστές ικανοποιούνται βάση την αρχή της χρονικής προτεραιότητας ανάλογα με την ημερομηνία εγγραφής κάθε υποθήκης. Η σημασία της αρχή της χρονικής προτεραιότητας έγκειται στο γεγονός ότι σε περίπτωση που ακίνητο μεταβιβαστεί δύο ή περισσότερες φορές (με διαφορετικά συμβόλαια), παρότι δεν υπάρχει από το νόμο κάποια χρονική προθεσμία για τη μεταγραφή των συμβολαίων, την κυριότητα αποκτά όποιος μεταγράψει τον τίτλο του πρώτος ανεξάρτητα του ποια μεταβίβαση έγινε πρώτη.

Η έρευνα τίτλων στα υποθηκοφυλακεία

Πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου, είθισται να γίνεται έλεγχος στο υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας του τόπου του ακινήτου, με σκοπό τη διαπίστωση εάν 1ον) το ακίνητο δεν έχει βάρη, δηλαδή δεν υπάρχουν οφειλές προς τρίτους που έχουν εγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο σε βάρος του ακινήτου, και 2ον) εάν ο πωλητής είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου και εάν δεν το έχει ήδη μεταβιβάσει, καθώς και 3ον) εάν ο πωλητής διαθέτει νόμιμο και μεταγεγραμμένο τίτλο ιδιοκτησίας. Ο έλεγχος τίτλων γίνεται υποχρεωτικά από δικηγόρο εφόσον το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο βρίσκεται σε έδρα πρωτοδικείου. Στα υπόλοιπα Υποθηκοφυλακεία ο έλεγχος μπορεί να γίνει από τον οποιονδήποτε.

Ο άμισθος υποθηκοφύλακας

Ο άμισθος υποθηκοφύλακας είναι άμισθος δημόσιος υπάλληλος λειτουργός της Δικαιοσύνης, όπως είναι και ο δικηγόρος, ο συμβολαιογράφος και ο δικαστικός επιμελητής. Άμισθοι υποθηκοφύλακες διορίζονται όσοι επιτύχουν σε πανελλήνιο γραπτό διαγωνισμό που διενεργείται στην έδρα του Πρωτοδικείου Αθηνών, εντός του πρώτου τετραμήνου κάθε έτους για τις κενές θέσεις που υπάρχουν. Τα θέματα του διαγωνισμού είναι: Αστικό Δίκαιο, Εμπορικό Δίκαιο, πολιτική δικονομία, κώδικας συμβολαιογράφων και ειδικών νόμων, και προαιρετικά μία έως δύο ξένες γλώσσες (αγγλική, γαλλική ή γερμανική). Στον διαγωνισμό μπορούν να πάρουν μέρος πτυχιούχοι νομικής, ηλικίας από 28 έως 42 ετών, που έχουν διατελέσει δικηγόροι, συμβολαιογράφοι ή Δικαστές.

Νομικό πλαίσιο λειτουργίας

Οι λεπτομέρειες λειτουργίας των υποθηκοφυλακείων ρυθμίζονται από τα κάτωθι νομοθετήματα, όπως έχουν τροποποιηθεί και ισχύουν σήμερα:

α) Κανονιστικό Διάταγμα της 19/23 Ιουλ. 1941 Περί κωδικοποιήσεως εις ενιαίον κείμενον των διατάξεων των A.Ν. 434/1937, 1933/1939, 2182/1940 και 2532/1940 "περί οργανισμού των Υποθηκοφυλακείων του Κράτους" (ΦΕΚ Α' 244).

β) Ν.Δ. 4201 της 19/19 Σ/βρίου 1961 Περί τροποποιήσεως και συμπληρώσεως του οργανισμού των Υποθηκοφυλακείων του Κράτους και διατάξεων τινών περί Συμβολαιογράφων (ΦΕΚ Α' 175).

γ) Βασιλικόν Διάταγμα υπ'αρίθ. 533 της 14/21 Σεπτ. 1963 (ΦΕΚ Α' 147) Περί εκτελέσεως του άρθρ.10 του Ν.Δ. υπ'αριθ. 4201/61.

δ) Νόμος 325 της 25/28.5.1976: Περί καθορισμούτων εισπραττομένων εν τοις αμίσθοις και εμμίσθοις Υποθηκοφυλακείοις δικαιωμάτων υπέρ του Δημοσίου και των Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων, τροποποιήσεως του Ν.Δ. 811/1971 και του Ν. 294/1976 και άλλων τινών διατάξεων. (ΦΕΚ Α' 125)

ε) Ν.Δ. 811 της 18/19.1.1971. Περί τροποποποιήσεως και συμπληρώσεως ενίων διατάξεων του Α.Ν. 153)1967 "περί τροποποιήσεως και συμπληρώσεως του από 19)23 Ιουλίου 1941 Κανονιστικού Διατάγματος "περί Οργανισμού Υποθηκοφυλακείων του Κράτους". (ΦΕΚ Α' 9)

Τα κτηματολογικά γραφεία

Στις περιοχές της χώρας όπου έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία κτηματογράφησης (δηλαδή της εγγραφής των ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο) έχει παύσει πλέον η λειτουργία Υποθηκοφυλακείων, τα οποία έχουν αντικατασταθεί από τα αντίστοιχα Κτηματολογικά Γραφεία. Αντίθετα, στις περιοχές όπου η κτηματογράφηση είναι ακόμη σε εξέλιξη και το κτηματολόγιο δεν έχει οριστικοποιηθεί, λειτουργούν παράλληλα Υποθηκοφυλάκεια και Γραφεία Κτηματογράφησης. Η λειτουργία των κτηματολογικών γραφείων διέπεται από τις αρχές του κτηματολογίου, οι οποίες είναι:

1. Αρχή της κτηματοκεντρικής οργανώσεως των κτηματολογικών πληροφοριών,

2. Αρχή του ουσιαστικού ελέγχου της νομιμότητας των τίτλων,

3. Αρχή της χρονικής προτεραιότητας,

4. Αρχή της δημοσιότητας των κτηματολογικών βιβλίων,

5. Αρχή της διασφαλίσεως της δημόσιας πίστης, και

6. Αρχή του ανοικτού κτηματολογίου.